مهیار کاظمی نژاد
۲۵ شهریور ۱۴۰۴
نوسان بازار مسکن پدیده ای پیچیده و چند بعدی است که نتیجه تعامل عوامل اقتصادی، اجتماعی، قانونی و روانی است. در این مقاله مهم ترین عوامل موثر بر تغییرات قیمت و تقاضا در بازار مسکن را به صورت ساختار یافته بررسی می کنیم.
صرافی فلامک معامالت بی واسطه، هزینه کمتر، سرعت بیشتر
شرایط کلان اقتصادی
عوامل کلان مانند رشد اقتصادی، نرخ بیکاری و سطح درآمد خانوارها نقش بنیادین در تعیین تقاضای مسکن دارند. وقتی اقتصاد رشد می کند و اشتغال و درآمدها افزایش می یابد، تقاضای خرید خانه بالا رفته و قیمت ها تمایل به صعود دارند. بالعکس، رکود و افزایش بیکاری تقاضا را محدود می کند و باعث کاهش قیمت یا رکود فروش می شود.
نرخ بهره و دسترسی به اعتبار
نرخ های بهره بانکی و سیاست های تسهیلاتی مستقیماً بر قدرت خریداران تأثیر می گذارد. کاهش نرخ بهره و تسهیل شرایط وام دهی تقاضای خرید را تحریک می کند، چون هزینه تأمین مسکن با وام کمتر می شود. از سوی دیگر، تشدید مقررات اعتباری یا افزایش نرخ بهره قدرت خرید را کاهش داده و نوسان نزولی ایجاد می کند.
عرضهِ مسکن و سیاست های شهری
حجم ساخت و ساز، سرعت پروسه های صدور مجوز، محدودیت های زمین و مقررات شهری (مثلاً محدودیت ارتفاع یا تغییر کاربری ها) عرضه را تعیین می کنند. عرضه ناکافی نسبت به تقاضا باعث افزایش قیمت و نوسان شدید می شود. بالعکس، افزایش عرضه (پروژه های مسکونی بزرگ، آزادسازی زمین، تشویق سرمایه گذار) می تواند تعادل را بازگرداند.
سیاست های دولتی و مالیاتی
مشوق ها و مالیات ها (مثلاً مالیات نقل و انتقال، مالیات بر خانه های خالی، یارانه خرید مسکن، وام های دولتی) رفتار خریداران و سرمایه گذاران را تغییر می دهند. سیاست هایی که خرید سرمایه ای را جذاب یا سودآور می کنند، می توانند موجی از تقاضای سرمایه ای تولید کنند و نوسان قیمتی را افزایش دهند. اعمال مالیات بر معاملات کوتاه مدت یا خانه های خالی به کنترل سفته بازی کمک می کند.
مهاجرت و رشد جمعیت
جریان های مهاجرتی (داخلی و بین المللی) و رشد جمعیت محلی باعث تغییر در تقاضای مسکن می شوند. شهرهایی که پذیرای مهاجران یا نیروی کار جدید هستند معمولاً شاهد فشار تقاضا و افزایش قیمت اند. همچنین تغییر در ساختار خانوار (مثلاً کاهش اندازه خانواده ها) تقاضا برای واحدهای کوچکتر را افزایش می دهد.
بازار اجاره و مقرون به صرفگی
نسبت اجاره به خرید (rent-to-price ratio) و سطح مقرون به صرفگی خانوارها تعیین می کند که افراد به سمت خرید گرایش دارند یا اجاره. افزایش شدید اجاره می تواند انگیزه برای خرید سرمایه ای را بالا ببرد و بر قیمت مسکن فشار بیاورد. از سوی دیگر، مقرون به صرفگی پایین مانع ورود تقاضای موثر به بازار می شود.
سرمایه گذاری و جریان های مالی بین المللی
ورود سرمایه گذاران خارجی، حواله ها و جریان های سرمایه می توانند تقاضای اضافی ایجاد کنند، به ویژه در بازارهای شهری و منطقه های پرتقاضا. نوسانات نرخ ارز و سیاست های سرمایه گذاری خارجی نیز می تواند موجی از خرید یا خروج سرمایه ایجاد کند.
انتظارات و رفتار سفته بازانه
انتظارات آتی نسبت به قیمت (مثلاً انتظار افزایش سریع قیمت) باعث می شود خریداران و سرمایه گذاران زودتر وارد بازار شوند و سفته بازی افزایش یابد که به نوسان بیشتر منجر می شود. رسانه ها، تحلیل ها و نمونه های سریع افزایش قیمت می توانند رفتار جمعی را تقویت کنند.
زیر ساخت، توسعه و مکان یابی
وجود حمل و نقل عمومی، مدارس، مراکز بهداشتی و سایر زیر ساخت ها ارزش محلات را تغییر می دهد. پروژه های بزرگ زیرساختی یا توسعه شهری می توانند تقاضای منطقه ای را افزایش دهند و باعث افزایش قیمت در محدوده شوند.
شوک های خارجی و بحران ها
بحران های اقتصادی، تغییرات نرخ ارز، تحریم ها، بلایای طبیعی، یا پاندمی ها می توانند ناگهان عرضه یا تقاضا را تغییر دهند و نوسانات شدید ایجاد کنند. این شوک ها معمولاً با تغییر ناگهانی در انتظارات و دسترسی به اعتبار همراه اند.
صرافی فلامک
کامنت ها